26\06\2013 – La Corte di Cassazione si è pronunciata, di recente, in materia di rogito notarile di acquisto di immobile, effettuato senza previa visura ipotecaria. Invero, la visura ipotecaria è un atto di accertamento immobiliare che consente di verificare se un soggetto, persona fisica o giuridica, sia intestataria di beni immobili, nonchè l’eventuale presenza di gravami sugli stessi, quali, ad esempio, ipoteca, volontaria, legale o giudiziaria, citazioni, ect… Nel caso di specie, il notaio, citato in giudizio dall’acquirente dell’immobile per aver rogato l’atto di compravendita senza aver prima verificato l’eventuale presenza di ipoteca gravante sullo stesso, ipoteca poi risultare esistente, si è difeso in giudizio provando documentalmente di essere stato esonerato dalla predetta verifica ipotecaria dallo stesso acquirente, per come risultante dall’atto di acquisto rogato. Con la Sentenza n. 14865/13 del 13 Giugno c.a., la Suprema Corte ha, però, avallato il decisum di II° grado, nel quale la Corte di Appello, ribaltando il giudizio di I° grado, aveva statuito che, poichè l’esonero del notaio dall’obbligo di effettuare le predette verifiche ipotecarie, era di tipo “unilaterale”, ossia proveniva solo dalla parte acquirente e non, invece, da entrambe le parti, non era produttivo di alcun effetto giuridico. Sulla scorta di tale giudizio, quindi, la Suprema Corte ha affermato che la prestazione del notaio “non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere”; e ciò ai sensi della Legge n. 89/13, art. 11. Secondo gli Ermellini, infatti, sebbene l’obbligazione del notaio nei confronti delle parti sia un’obbligazione “di mezzi”, e non “di risultato”, nel caso di specie la sua responsabilità per colpa nell’inadempimento delle sue funzioni ha natura “contrattuale”, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1176 e 2230 e sgg. del Codice Civile; pertanto, egli, prima del rogito dell’atto, era tenuto, per legge, a verificare la libertà e la disponibilità del bene, nonchè, tutte le risultanze dei registri immobiliari, in quanto tali verifiche, volte ad assicurare la “serietà” e la “certezza” degli atti giuridici posti in essere, discendono dall’incarico a lui conferito dal cliente in seno al rapporto di prestazione d’opera professionale ex artt. 1176 e 2230 e sgg. C.C.. Invero, dalle connotazioni del tutto peculiari della funzione notarile, ove s’intersecano gli aspetti “privatistici” della prestazione con quelli di carattere pubblico di “interesse generale” dell’attività professionale, discende che l’interesse al compimento delle visure ipotecarie e catastali, nonchè di tutte le risultanze dei registri immobiliari da parte del Notaio-Pubblico Ufficiale, è un interesse non soltanto dell’acquirente dell’immobile, ma anche del venditore, il quale, mediante le predette verifiche, evita il rischio di trovarsi successivamente esposto, in caso di scoperta da parte dell’acquirente di gravami sul bene venduto, ad azioni di risoluzione del contratto di compravendita, con effetti restitutori, ovvero di garanzia o di risarcimento di danni.
Avv. Antonella Rigolino
