22\01\2012 – Il Regolamento Condominiale è l’atto normativo che disciplina i diritti e gli obblighi dei Condomini e deve essere approvato dall’Assemblea con la maggioranaza stabilita dall’art 1136, co. II°, del Codice Civile, nonché, trascritto nel Registro indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129 C.C. In generale, il Regolamento condominiale integra il Codice Civile, in base alle caratteristiche del singolo edificio e può contenere altre disposizioni, purchè, queste, non si pongano in contrasto con gli articoli “inderogabili” contenuti nel Codice Civile. Chiaramente, i Condomini sono “obbligati” a rispettare le disposizioni contenute nel Regolamento di Condominio, pena l’applicazione della sanzione pecuniaria prevista dall’art. 70 delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile: orbene, tale sanzione, ad oggi, risulta quanto mai “irrisoria” e, dunque, “inefficace”, dal momento che il predetto art. 70 disp. att. C.C. (Regio Decreto n. 318/42), prevede che le infrazioni al Regolamento condominiale vengano punite con il pagamento di una somma fino ad €. 0,05 (ossia £. 100), che viene inflitta dall’Amministratore condominiale, il quale deve, peraltro, attivarsi per intimare formalmente al Condomino il pagamento delle sanzione ed incassarne l’importo, e che, la predetta somma di €. 0,05 venga devoluta al fondo, di cui l’Amministratore dispone per la gestione delle Spese Ordinarie. Orbene, l’evidente “irrisorietà” dell’importo della suddetta sanzione, sia nella sua efficacia “preventiva”, sia in quella “punitiva”, spiega il motivo per il quale, nella quasi totalità dei casi, non viene punito il Condomino che agisce in violazione del Regolamento condominiale, ad esempio, parcheggiando la moto nel cortile comune, laddove il relativo Regolamento non preveda tale diritto in capo ai Condomini. Tuttavia, per quanto possa sembrare strano, il predetto art. 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile non è stato mai aggiornato, e, conseguentemente, l’importo della sanzione non risulta adeguato al corrente caro-vita: della materia si è occupata anche la Corte di Cassazione, la quale, con la Sentenza n. 948/95, ha stabilito che il Regolamento condominiale è un patto fra privati e che, quindi, non sono ad esso applicabili gli aggiornamenti delle sanzioni pubbliche, disposti con leggi dello Stato, che moltiplicano, in generale, tutti gli importi, adeguandoli costantemente al costo della vita. La stessa Corte ha, inoltre, statuito che “se, infatti, l’art. 70, cit., prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma “fino a lire cento”, ciò significa a contrario che non possono essere previste sanzioni di importo maggiore. Le eventuali disposizioni del regolamento di condominio che dovessero prevedere tali maggiori sanzioni sono nulle, in quanto contra legem”. 
Ne consegue, che l’eventuale applicazione di una sanzione superiore alla misura massima di €. 0,05, inderogabilmente stabilita dal richiamato disposto legislativo, è “nulla”, in quanto “contra legem”, ossia contraria ad una norma imperativa di legge (Sent. Cass. Civile n. 10329/08). Durante la stesura della Legge Finanziaria 2007 si era, peraltro, già parlato di un inasprimento della sanzione, ma, poi, nessun provvedimento in tal senso è stato adottato. Va precisato, però, che la sanzione pecuniaria ex art. 70 disp. Att. C.C. è applicabile solamente ai Condomini, ossia ai “proprietari” delle unità immobiliari, e non anche a chi, a vario titolo, detiene l’unità immobiliare, ad esempio gli Inquilini: in tal senso, si è espressa, peraltro, la Suprema Corte, secondo la quale l’art. 70 disp. att. C.C., “in quanto contempla una c.d. pena privata, ha natura eccezionale, per cui avendo come destinatari i condomini, non può ritenersi applicabile a soggetti i quali, anche se in virtù di un rapporto di natura obbligatoria si trovano a godere delle parti comuni, rimangono estranei all’organizzazione condominiale” (Sent. C. Cass. n. 10837/95). Quanto sopra vale, però, solamente per il Regolamento di origine “Assembleare”, ossia per il Regolamento predisposto da un legale, da un esperto, dall’Amministratore o anche da un Condomino, ed approvato dall’Assemblea. Diversa è l’ipotesi per il Regolamento di natura “Contrattuale”, ossia per il Regolamento predisposto dall’originario unico proprietario dell’immobile (es. il Costruttore), che viene poi accettato, in quanto allegato o richiamato, dai singoli Condomini, all’atto del trasferimento di proprietà dell’unità immobiliare: in tal caso, infatti, i Condomini possono decidere l’imposizione di sanzioni pecuniarie più alte, quasi una sorta di “penale”, al fine di garantire l’osservanza delle norme contenute nell’Accordo regolamentare.
Avv. Antonella Rigolino
