20\10\2011 – La caduta di un cornicione dal balcone di un edificio è una problematica che spesso si verifica nei Condomini, e che può portare a conseguenze lesive, a persone e/o cose, anche di grave entità. L’attenzione su questo tema è stata posta alla nostra Redazione dal Sig. Daniele B., il quale ci ha chiesto se, in questi casi, l’obbligo di attivarsi al fine di rimuovere la situazione di pericolo per la pubblica incolumità, ricada sul singolo Condomino, proprietario dell’appartamento in questione, oppure sull’Amministratore condominiale.
Orbene, ‘l’articolo 2043 del Codice Civile, rubricato “Risarcimento per fatto illecito”, espressamente dispone che “Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”. Ne consegue che negli edifici costituiti in Condominio, l’obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dall’imminente o dalla già avvenuta caduta di parti comuni della costruzione (nel caso di specie, il cornicione) ricade esclusivamente sull’Amministratore: costui, infatti, n.q. di “legale rappresentante” dei Condomini, è giuridicamente obbligato, in virtù dei poteri conferitigli dalla legge (art. 1130, co. I°, n. 4, Codice Civile), a porre in essere gli atti conservativi e di manutenzione, ordinaria e straordinaria, dell’edificio, al fine di prevenire le situazioni di pericolo che si possono verificare, e rimuovere gli eventi lesivi già avvenuti.
Tra questi atti rientrano, non soltanto le azioni giudiziarie di Denuncia di nuova opera (art. 1171 C.C.) e Denuncia di danno temuto (art. 1172 C.C.), ma, in generale, tutte quelle azioni indispensabili per mantenere in buono stato l’edificio. Ma la mancata manutenzione del fabbricato può integrare, qualora ne ricorrano i presupposti, anche una responsabilità penale: difatti, ai sensi dell’art. 677 C.p., rubricato “Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina”, “Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da €. 154 a €. 929.
La stessa sanzione si applica a chi, avendone l’obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione. Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell’arresto fino a sei mesi o dell’ammenda non inferiore a €. 309”. Nella specie, si tratta di un reato “contravvenzionale”, in parte “depenalizzato”, pertanto, se dai fatti previsti dalle suindicate disposizioni normative non deriva pericolo per le persone, si applica solamente la sanzione amministrativa pecuniaria, e di un reato “proprio”, ossia che non può essere commesso da “chiunque”, ma suo soggetto attivo può essere solamente chi riveste una particolare “qualifica”, derivantegli dalla titolarità o del diritto di proprietà o di altra posizione comportante l’obbligo di conservazione o di vigilanza della costruzione (e quindi, o il “proprietario” dell’edificio, oppure l’Amministratore condominiale).
Pertanto, in caso di Locazione, posto che tutte le riparazioni necessarie per il mantenimento della cosa locata sono a carico del Locatore, sul Conduttore non può gravare alcuna responsabilità nel caso di caduta di cornicioni; l’unico onere a suo carico consiste nel fatto che il Locatario non può opporsi ai lavori di manutenzione e ripristino dello stabile (art. 1583 C.C.).
Queste norme codicistiche, civili e penali, costituiscono anche la ratio dell’oramai granitico orientamento della Corte di Cassazione, secondo la quale incombe sull’Amministratore condominiale l’obbligo giuridico di attivarsi immediatamente per rimuovere la situazione di pericolo per la pubblica incolumità: nel concreto, sarà obbligo dell’Amministratore fare eliminare i pezzi di cornicione che minacciano di distaccarsi, delimitare la zona nella quale potrebbe cadere ulteriore materiale e convocare l’Assemblea dei Condomini per adottare tutte le opportune decisioni di sua competenza, in materia di manutenzione e riduzione in pristino dell’edificio.
Invero, come anche afferma la Suprema Corte, la suindicata responsabilità dell’Amministratore cessa, andando a ricadere interamente sui Condomini, qualora, ad esempio, costoro si rifiutino di contribuire alle spese di manutenzione e di ripristino dello stabile, oppure ricade sul singolo Condomino, qualora il pericolo di rovina abbia avuto origine nell’ambito della parte di edificio di cui egli sia proprietario “esclusivo”.
Chiaramente, qualora l’edificio sia di proprietà di una singola persona, o di più persone non organizzate in Condominio, l’obbligo di manutenzione e di riduzione in pristino del fabbricato va a ricadere in capo a costoro. Infine, è utile ricordare che, mentre la facciata di un edificio condominiale costituisce “parte comune”, e, dunque, qualunque tipo di intervento su di essa deve essere ripartito tra tutti i Condomini, per i balconi occorre fare una distinzione: difatti, se a cadere è un frontalino, o, comunque, tutto ciò che di un balcone è decorativo (in linea di principio, verticale), anche in questo caso la responsabilità ricade indistintamente su tutti i Condomini; se, invece, a staccarsi è il pavimento di un balcone, allora responsabile è il proprietario del balcone nella sua parte superiore; se, viceversa, a staccarsi è l’intonaco sottostante un balcone, la responsabilità ricade sul Condomino dell’appartamento sottostante il predetto balcone.
Avv. Antonella Rigolino
